Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Kurze Antwort: Für eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage solltest du mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen – plus die gesamten Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. In der Praxis empfehlen Finanzexperten für Kapitalanlage-Immobilien sogar eine Eigenkapitalquote von 20 bis 40 Prozent, weil Banken bei vermieteten Objekten ein höheres Risiko sehen als bei Eigennutzung. Je mehr du selbst einbringst, desto besser werden deine Zinskonditionen und desto sicherer steht dein Investment.

Warum Banken bei Kapitalanlagen strenger sind

Vielleicht hast du gelesen, dass für den Kauf einer selbstgenutzten Wohnung 20 Prozent Eigenkapital reichen. Bei einer Kapitalanlage-Immobilie gelten aber andere Maßstäbe. Der Grund: Banken kalkulieren mit dem Risiko von Leerstand und Mietausfällen. Deine Kreditrate musst du auch zahlen, wenn gerade kein Mieter drin ist.

Die Bank bewertet dein Risiko anhand des sogenannten Beleihungsauslaufs – also dem Verhältnis zwischen Kreditbetrag und dem Wert der Immobilie. Ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent führt zu deutlich besseren Zinsen als einer von 90 Prozent. Mehr Eigenkapital bedeutet also konkret: niedrigere Monatsraten, weniger Zinskosten über die Laufzeit und mehr finanziellen Spielraum.

Besonders streng wird es, wenn du eine ältere oder sanierungsbedürftige Immobilie kaufen willst. Banken rechnen dann mit einem höheren Instandhaltungsrisiko und können Eigenkapitalquoten von 50 Prozent oder mehr verlangen. Auch bei schwankenden Einkünften oder einer Selbstständigkeit steigen die Anforderungen.

Kaufnebenkosten: Der Posten, den viele vergessen

Der Kaufpreis allein reicht nicht als Kalkulationsgrundlage. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die du fast immer komplett aus Eigenkapital bezahlen musst. Diese Kosten machen je nach Bundesland und Situation zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises aus.

Hier die einzelnen Posten im Überblick:

PostenAnteil am Kaufpreis Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % (je nach Bundesland) Notar- und Grundbuchkostenca. 2 % Maklerprovision (Käuferanteil)ca. 3,57 % (hälftig seit 12/2020) Gesamtca. 8–15 %

Ein Notar ist bei jedem Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar. Seit Dezember 2020 gilt außerdem die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung der Maklerprovision bei Wohnimmobilien-Verkäufen an Privatpersonen. Alle Nebenkosten werden innerhalb von 8 Wochen nach dem Notartermin fällig – du musst das Geld also tatsächlich verfügbar haben.

Rechenbeispiel: Wohnung für 200.000 Euro

Damit du dir ein konkretes Bild machen kannst, hier eine Beispielrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro:

  • Kaufnebenkosten (ca. 10 %): 20.000 Euro – aus Eigenkapital zu zahlen
  • Eigenkapital für den Kaufpreis (20 %): 40.000 Euro
  • Eigenkapital gesamt: mindestens 60.000 Euro
  • Finanzierungsbedarf (Bankkredit): 160.000 Euro

Bringst du statt 20 Prozent sogar 30 Prozent Eigenkapital auf den Kaufpreis ein, liegt dein Gesamteinsatz bei 80.000 Euro – und der Kredit sinkt auf 140.000 Euro. Das verbessert deinen Beleihungsauslauf und damit deine Zinskonditionen spürbar.

Wichtig: In Hamburg liegt die Grunderwerbsteuer aktuell bei 5,5 Prozent. In Schleswig-Holstein, wo sich auch der Standort von Immoreif in Norderstedt befindet, sind es 6,5 Prozent. Je nach Bundesland verschiebt sich also der Nebenkostenblock.

Rücklagen nach dem Kauf: Nicht vergessen

Dein Eigenkapital-Bedarf endet nicht mit dem Kaufvertrag. Nach dem Erwerb brauchst du laufende Rücklagen, die dich vor bösen Überraschungen schützen.

  • Instandhaltungsrücklage: Als Richtwert gilt mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 60-m²-Wohnung sind das 720 Euro im Jahr.
  • Mietausfall-Puffer: Mindestens drei Monatsmieten solltest du als Reserve haben, um Leerstände überbrücken zu können.
  • Sonderumlagen: Bei Eigentumswohnungen kann die Eigentümergemeinschaft zusätzliche Zahlungen beschließen, etwa für eine neue Heizung oder Dachsanierung.

Die meisten Banken rechnen die Instandhaltungskosten bereits bei der Finanzierungsprüfung in deine Ausgaben ein. Wenn du bei der Kreditrate schon am Limit bist, wird es bei der ersten unerwarteten Reparatur eng.

Geht es auch ohne Eigenkapital?

Theoretisch ja – praktisch ist es riskant und teuer. Bei einer sogenannten Vollfinanzierung übernimmt die Bank den kompletten Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung trägst du immerhin die Nebenkosten selbst. Beide Varianten werden oft verwechselt, unterscheiden sich aber erheblich im Risiko.

Die Fakten sprechen eine klare Sprache:

  • Die Zinsen liegen bei Vollfinanzierungen oft 1 bis 2 Prozentpunkte über normalen Finanzierungen.
  • Banken verlangen dafür ein überdurchschnittliches Einkommen, ein unbefristetes Arbeitsverhältnis und eine einwandfreie Bonität.
  • Es fehlt jeder finanzielle Puffer. Wenn die Heizung ausfällt oder der Mieter nicht zahlt, musst du das komplett aus dem laufenden Einkommen stemmen.
  • Bei einem Wertverlust der Immobilie stehst du schnell „unter Wasser" – du schuldest der Bank dann mehr, als die Immobilie wert ist.

Ohne Eigenkapital zu investieren bedeutet nicht ohne Risiko. Du haftest mit deinem Einkommen und deiner Bonität. Für die erste Kapitalanlage-Immobilie raten seriöse Quellen von diesem Weg ab.

Häufige Fragen zum Eigenkapital bei Kapitalanlage-Immobilien

Zählt Eigenleistung auch als Eigenkapital?

Ja. Wenn du handwerklich selbst an der Immobilie arbeitest, erkennen viele Banken das als Eigenkapitalersatz an. Das ist allerdings bei einer reinen Kapitalanlage-Wohnung selten relevant, da du in der Regel eine bezugsfertige Einheit kaufst. Bei sanierungsbedürftigen Objekten kann Eigenleistung jedoch den Eigenkapitalanteil erhöhen.

Kann ich die Kreditzinsen bei einer Kapitalanlage steuerlich absetzen?

Ja. Die Zinsaufwendungen für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur selbstgenutzten Immobilie, bei der Zinsen nicht abgesetzt werden können.

Gibt es einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer?

Aktuell gibt es in Deutschland keinen generellen Freibetrag. Befreiungen bestehen nur bei Erwerb von Ehegatten oder Lebenspartnern sowie bei Erbschaft oder Schenkung. Einige Bundesländer diskutieren Freibeträge für Ersterwerber – bisher ohne konkretes Ergebnis (Stand 2025).

Eigenkapital aufbauen und dann loslegen

Wenn du nach diesem Artikel merkst, dass dir noch Eigenkapital fehlt oder du dir unsicher bist, wie du den Einstieg in Kapitalanlage-Immobilien strukturieren sollst: Genau dafür gibt es den Online-Kurs von Immoreif. Der Kurs der DFK Group richtet sich an Einsteiger ohne Vorwissen und erklärt Schritt für Schritt, wie eine vermietete Immobilie zur Altersvorsorge funktioniert – von der Eigenkapitalplanung bis zur ersten Mieteinnahme. Kein Fachchinesisch, keine Vorkenntnisse nötig.